Thursday, July 20, 2017

Why Tunnel SPV condo project approved in 8 days but state affordable housing takes 223 days?

(Malay and Chinese versions below)

BNSC PRESS STATEMENT FOR IMMEDIATE RELEASE

Why Tunnel SPV condo project approved in 8 days but state affordable housing takes 223 days?

1. The RM209mil payment to the Penang Tunnel Special Purpose Vehicle (SPV) company for the consultancy studies for the 3 roads consist of two plots of state land.

2. The first payment was a plot of seaside state land valued at RM135mil and was transferred to the SPV on 17th February 2015.

3. The SPV then went into a joint-venture with a listed company to develop this land on a 60-40 basis with the SPV holding a 40% interest. The Joint venture (JV) is for the development of a luxury condominium project comprising of two blocks of 40 storey buildings totaling 572 condo units where each unit is priced at RM1,200psf and above.

The gross development value of this condo project has been reported to be RM800 million.

4. The JV then applied to the Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) for planning permission on 9th March 2015. The planning division of MBPP then gave its approval within 8 days even though it's standard approval period (Piagam) is 108 days.


5. It was calculated that the approval given had also raised the development density to 156 units per acre from the 30 units per acre limit that had previously been in effect in that area several years ago.

6. Checks at the luxury condo project site showed that construction has already started - despite none of the 3 highways having started construction - a delay of at least 3 1/2 years.


7. The condo project is now facing some delays as more than a 100 residents in the area had complained that the MBPP is wrong in approving such a high density project in that residential area.

The residents had managed to get a stay order from the Penang State Appeals Board who had ruled in their favour.

8. However, in a shock move the MBPP then appealed on behalf of the developers against their own Penang State Appeals board. The MBPP lost the appeal in April 2016 and had to pay costs to the appeals board and the residents.

It was an embarrassing situation where the state government via the MBPP had appealed on behalf of a developer against the state government's own appeal board and lost. Hence the state government had to pay the state government for costs.

9. Further checks show that even the Penang State Government's one and only affordable housing project on the island at SP Chelliah took 223 days to get approval from MBPP compared to 8 days for the Tunnel SPV's luxury condo development.
 

10. Other checks show that a Federal Government agency affordable housing project took 516 days to obtain planning permission approval from the planning division of MBPP- as opposed to 8 days for the luxury condo project of the Tunnel SPV company and 223 days for the Penang Govt's own affordable housing project.



11. Questions are now raised if the Penang Tunnel SPV company had been given special treatment in the super-fast approval of the luxury condo project - especially when compared to affordable housing projects.

12. Did the Penang Government increase the value of the land to the Tunnel SPV company by increasing the development density by almost 5 fold?

The higher the density approved, the more valuable is the land.

13. Is it the normal practice of the Penang State Government to appeal on behalf of a developer against its own State Appeals Board or was this a one-off event - hence indicating special treatment.

Datuk Eric See-To Choong,
Deputy Director,
Barisan Nasional Strategic Communications.

21 July 2017
--------

KENYATAAN MEDIA BNSC UNTUK SIARAN SEGERA

Mengapa projek kondominium mewah syarikat SPV diluluskan dalam tempoh 8 hari namun rumah mampu milik kerajaan Pulau Pinang mengambil masa 223 hari untuk diluluskan?

1. Bayaran RM209 juta kepada Syarikat Tujuan Khas (SPV) bagi projek Terowong Bawah Laut Pulau Pinang adalah bagi fi konsultansi kajian untuk tiga lebuhraya melibatkan dua bidang tanah kerajaan negeri.

2. Bayaran pertama adalah sebidang tanah terletak di pinggir laut milik kerajaan negeri dinilai pada harga RM135 juta dan dipindahmilik kepada syarikat SPV pada 17 Februari 2015.

3. Syarikat SPV ini kemudian menjalin usahasama dengan sebuah syarikat disenarai awam bagi memajukan tanah itu pada pertimbangan 60-40, di mana syarikat SPV itu memegang kepentingan 40 peratus. Usahasama (JV) itu adalah bagi membangunkan projek kondominium mewah mencakupi dua blok bangunan 40 tingkat melibatkan 572 unit kondominium dan setiap unit berharga RM1,200 ke atas bagi setiap kaki persegi.

Nilai pembangunan kasar (GDV) projek kondominium dilaporkan adalah RM800 juta.

4. Usahasama ini kemudian membuat permohonan kepada Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) bagi kebenaran merancang pada 9 Mac 2015. Bahagian perancangan MPBB kemudian memberi kelulusan dalam tempoh 8 hari meskipun piagam kelulusan pihak berkuasa tempatan itu adalah 108 hari.

5. Kebenaran itu turut mencakupi peningkatan pembangunan di projek itu daripada had 30 unit setiap ekar kepada 156 unit setiap ekar yang dikuatkuasakan di kawasan itu.

6. Semakan di tapak kondominium mewah itu mendapati pembinaan sudah bermula, meskipun tiada satu pun dari 3 lebuhraya sudah dimulakan pembinaannya dan sudah tertangguh selama 3 ½ tahun.

7. Projek kondominium mewah itu kini mengalami kelewatan di mana 100 penduduk di kawasan itu telah membuat bantahan terhadap keputusan MBPP meluluskan projek dengan kepadatan yang tinggi di kawasan perumahan.

Penduduk berjaya memperolehi perintah penangguhan dari Lembaga Rayuan Pulau Pinang yang memihak kepada penduduk.

8. Bagaimanapun, dalam satu tindakan yang mengejutkan, MBPP telah membuat rayuan bagi pihak pemaju di Lembaga Rayuan Pulau Pinang. MBPP kalah dalam rayuan itu pada April 2016 dan terpaksa membayar kos kepada lembaga berkenaan dan penduduk.

Adalah satu keadaan yang mengaibkan apabila kerajaan negeri melalui MBPP membuat rayuan bagi pihak pemaju terhadap perintah dikeluarkan oleh lembaga rayuan kerajaan negeri sendiri dan kalah. Berikutan itu, kerajaan negeri terpaksa membayar kos kepada kerajaan negeri sendiri.

9. Semakan lanjut menunjukkan satu-satunya projek perumahan mampu milik Kerajaan Pulau Pinang di pulau berkenaan di SP Chelliah mengambil masa 223 hari bagi mendapatkan kelulusan dari MBPP berbanding hanya 8 hari bagi projek pembangunan kondominium mewah syarikat SPV.

10. Semakan selanjutnya pula menunjukkan projek perumahan mampu milik Kerajaan Persekutuan mengambil masa 516 hari untuk memperolehi kelulusan kebenaran merancang dari bahagian perancang MBPP, berbanding hanya 8 hari bagi projek kondominium mewah syarikat SPV Terowong Pulau Pinang dan 223 hari bagi projek perumahan mampu milik Kerajaan Pulau Pinang sendiri.

11. Persoalan kini timbul, adakah syarikat SPV Terowong ini diberikan layanan istimewa kerana berjaya memperolehi kelulusan sangat pantas bagi projek kondominium mewah, terutama jika dibandingkan dengan projek perumahan mampu milik.

12. Adakah Kerajaan Pulau Pinang turut meningkatkan nilai tanah itu untuk syarikat SPV ini dengan menambah kepadatan pembangunan sebanyak 5 kali ganda?

Dengan peningkatan kepadatan yang tinggi, ia turut membuatkan nilai tanah melonjak.

13. Adakah ini satu amalan lazim bagi Kerajaan Pulau Pinang untuk merayu bagi pihak pemaju terhadap Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang di bawah kerajaan negeri sendiri atau ia hanya berlaku sekali, sekaligus memberi gambaran kepada layanan istimewa?


Datuk Eric See-To Choong,
Timbalan Pengarah,
Komunikasi Strategik Barisan Nasional

21 Julai 2017

-----------
国阵策略通讯局副主任拿督司徒忠文告

为什么隧道的特许经营公司的公寓项目在短短的8天内就取获批准,但州内可负担房屋却需223天批准呢?

1.槟州政府用2 块土地来支付2亿900万令吉的研究报告费用给槟州海底隧道的特许经营公司。

2.首项付款是用一块价值1亿3500万令吉州政府的沿海土地来支付的,并于2015年2月17日将土地转让给隧道的特许经营公司。

3. 隧道的特许经营公司随后与上市公司以60/40的比例合资发展这块土地,隧道的特许经营公司持有40%的股权。而成立这家合资公司的目的是为了发展两座40层楼高,共572个单位的豪华公寓项目。该项目每单位价格约每平方英尺1,200令吉或以上。
据报,这个公寓项目的总体发展价值达到8亿令吉。

4.该合资公司于2015年3月9日向槟岛市政局提出规划许可申请。槟岛市政局发展规划部仅用了8天时间便批准这项规划许可申请,而该部的标准批准期(Piagam)1为108天。

5.槟岛市政局的这项批准也将发展密度从旧有的每英亩30个单位提高至156个单位。

6.查看豪华公寓项目场地后发现,该项目已经开始施工,可是三条公路的动工期却延误了至少3年半,至今都还未开始施工。

7.有关公寓项目如今面临拖延问题,因为该地区有100多位居民投诉,指槟岛市政局在该宅区批准这类高密度的项目是错误的。

居民已经获得槟州上诉局发出,对居民有利的停工令。

8.然而,槟岛市政局竟然代表发展商提出上诉,挑战本身的槟州上诉局,这个做法实在令人咋舌。 槟岛市政局的上诉在2016年4月被判败诉,并且必须偿付给上诉局及居民。
这是很尴尬的处境,州政府通过槟岛市政局代表发展商提出上诉,挑战州政府本身的上诉庭,而且还输了,州政府也因此必须偿付费用。

9.在更进一步的检查后发现,即使是槟州政府本身在槟岛唯一的SP齐来也路(SP Chelliah)可负担房屋发展计划,槟岛市政局也用了223天才批准,而隧道特许经营公司的豪华公寓项目在短短的8天内就获得批准了。

10.另外,联邦政府机构的可负担房屋计划的规划许可申请更是花了516天才获得槟岛市政局规划部的批准,这与隧道特许经营公司的豪华公寓项目的8天及槟城政府的可负担房屋项目的223天,形成了强烈对比。

11.现在问题是,槟城隧道的特许经营公司是否享有特别待遇,其豪华公寓项目可享“超快”速度批准,特别是与可负担房屋项目的批准速度比较起来差异很大。

12.槟城政府是否有通过增加约5倍的发展密度来为隧道的特许经营公司提高其土地价值?
发展密度越高,土地的价值也会相对的提高。

13.代表发展商上诉,挑战本身的上诉局是槟州政府惯常做法吗?或纯粹是一次性事件?如果只是一次性事件,那岂不是表示该公司获得特殊待遇了吗?

国阵策略通讯局副主任,
拿督司徒忠

2017年7月21日


Monday, July 17, 2017

Adakah Kerajaan Pulau Pinang membenarkan syarikat tujuan khas (SPV) untuk membuat pra jualan tanah kerajaan negeri bernilai sekurang-kurangnya RM3 bilion, 2 ½ tahun lalu?

(Scroll down for English and Chinese versions)

KENYATAAN MEDIA UNTUK SIARAN SEGERA

*Adakah Kerajaan Pulau Pinang membenarkan syarikat tujuan khas (SPV) untuk membuat pra jualan tanah kerajaan negeri bernilai sekurang-kurangnya RM3 bilion, 2 ½ tahun lalu?*

1. Selain membayar RM209 juta bagi fi konsultan untuk laporan yang dianggap melampau oleh Kementerian Kerja Raya dan Lembaga Jurutera Malaysia, Kerajaan DAP Pulau Pinang juga membenarkan syarikat SPV bagi projek terowong Pulau Pinang untuk membuat pra jualan tanah negeri bernilai hampir RM3 bilion kepada sebuah syarikat senarai awam dan menerima sejumlah bayaran untuknya. Sebanyak RM209 juta sudah dibayar kepada SPV ini bagi fi konsultan untuk 3 lebuhraya sebelum ini dan disahkan kerajaan Pulau Pinang.

2. Pada Disember 2015, syarikat SPV ini menjual sebidang tanah 4.43 ekar berstatus pegangan bebas yang dimiliki kerajaan negeri di Bandar Tanjong Pinang pada harga RM162 juta kepada sebuah syarikat senarai awam.

3. Pada 15 Januari 2016, syarikat SPV ini membuat pra jualan sebidang tanah lagi seluas 50 ekar milik Kerajaan Pulau Pinang di Bandar Tanjong Pinang pada harga RM2.831 juta kepada syarikat senarai awam yang sama. Majlis tandatangan penjualan tanah itu disaksikan oleh Ketua Menteri Pulau Pinang sendiri dan tirai latar majlis itu turut memaparkan jata negeri dengan jelas, yang secara ketara menyarankan penjualan ini adalah disahkan oleh Kerajaan Pulau Pinang.

Syarikat senarai awam ini kemudiannya melantik sebuah bank pelaburan untuk mencambah nilai tanah itu melalui dana hartanah.

January 2016 signing ceremony attended by YAB Lim Guan Eng where the tunnel company sold RM2.83 billion worth of state land. Penang crest clearly visible in backdrop- photo credit to Borneo Post.

4. Ini disebalik hakikat laporan Penilaian Terperinci Kesan Alam Sekitar (DEIA) masih lagi belum diluluskan dan tarikh bermulanya pembinaan bagi 3 lebuhraya telah tertangguh sehingga pertengahan 2018, iaitu 5 tahun sejak syarikat SPV itu dianugerahkan projek itu pada Mac 2013.

5. Kerajaan Pulau Pinang kini perlu menjawab mengapa mereka membenarkan penjualan tanah RM3 bilion milik kerajaan negeri ini 2 ½ tahun lalu dan turut menerima byaran, disebalik hakikat tiada projek menerima kelulusan akhir, kajian kebolehlaksanaan dan rekabentuk terperinci masih lagi belum siap manakala jalan yang sepatutnya sudah dimulakan akan hanya bermula pada pertengahan tahun depan.

6. Adakah kehadiran Ketua Menteri dan penggunaan jata negeri di majlis tandatangan itu adalah satu bentuk pengesahan dan sokongan kepada penjualan tanah negeri ini oleh syarikat SPV ini?

7. Adakah ini sesuatu yang lazim pada Kerajaan Pulau Pinang untuk membenarkan tanah kerajaan negeri atau hakmilik tanah bernilai berbilion Ringgit untuk menerima aset itu dan kemudiannya dijual kepada sebuah syarikat persendirian?

8. Adakah satu keutamaan kepada Kerajaan DAP Pulau Pinang untuk memastikan tanah kerajaan negeri bertukar tangan kepada syarikat pemaju persendirian secepat mungkin?

9. Adakah ini bermakna sesuatu projek dirancang akan tetap diteruskan biarpun apa pun hasil pelbagai kajian atau berapa lama penangguhan sekalipun pembinaannya?

Datuk Eric See-To
Timbalan Pengarah
Komunikasi Strategik Barisan Nasional
Putrajaya.

18 Julai 2017
-------------------------------

Media Statement for immediate release

*Did the Penang Govt endorse tunnel SPV company to pre-sell at least RM3 billion in State land 2 1/2 years ago?*

1. On top of having already paid RM209 million in consultancy fees for reports which is deemed overpriced by the Works Ministry and the Board of Engineers, the DAP Penang Government had also allowed the tunnel concession company to pre-sell almost RM3 billion worth of state land on  to a public listed company and collected some payments.

2. In December 2015, the tunnel SPV company sold a piece of 4.43-acre freehold land belonging to the state government in Bandar Tanjong Pinang for RM162mil to a public listed company.

3. On 15th January 2016, the tunnel SPV company then pre-sold another 50 acres of Penang State land at Bandar Tanjong Pinang for RM2.831 billion to the same public listed company. The January 2016 sales signing ceremony was witnessed by the Penang Chief Minister himself while the backdrop of the signing ceremony had the Penang government crest clearly visible - strongly suggesting that this sale is officially endorsed by the Penang Government.

The public-listed company then appointed an investment bank to monetize the land via a real estate fund.
January 2016 signing ceremony attended by YAB Lim Guan Eng where the tunnel company sold RM2.83 billion worth of state land. Penang crest clearly visible in backdrop- photo credit to Borneo Post.
4
. This is despite that the Detailed Environmental Impact Assessment (DEIA) report has yet to be approved and that the earliest start of construction for the 3 roads has been delayed to at least mid 2018 - more than 5 years since the SPV company was announced the winner in March 2013.

5. The Penang Government must now answer why they have allowed this RM3 billion sales of state land two and a half years ago and collect payments, even though none of the projects have yet to get final approval, the feasibility studies and detailed design for the tunnel is not complete while the roads are only scheduled to start construction in the middle of next year.

6. Was the Chief Minister's presence and the use of the official Penang Govt crest at the signing event a form of endorsement of this sale of state land?

7. Is this a common practice of the Penang Government to allow billions in state land or land rights that a concession holder is not entitled to legally receive yet to be sold off to private companies?

8. Is it the top priority of the DAP Penang Government to ensure that Penang state land gets into the hands of private developers as soon as possible?

9. Does this mean that the projects were always planned to proceed regardless of the outcome of the various studies or how long the delays of the start of construction would be?

Datuk Eric See-To
Deputy Director,
Barisan Nasional Strategic Communications (BNSC),
Putrajaya.

18th July 2017.
------
国阵策略通讯局副主任司徒忠文告

*林冠英请回答!槟州政府是否年前默许隧道得标公司预售30亿州政府地?*

槟州政府除了给隧道特许经营公司支付了高达2亿900万的巨额咨询费,这个连工程部以及工程师委员会都普遍认为过高的费用,槟州政府还允许隧道特许经营公司预售近30亿令吉的州政府地,卖给一家上市公司并收取了部分的款项。

2015年12月,隧道特许经营公司以1亿6200万令吉的价格,向一家上市公司出售了一块原属州政府地,面积约4.43英亩,位于丹绒槟榔城(Bandar Tanjong Pinang)地皮的永久业权。
在前后不到两个月的时间里,该公司再度于2016年1月15日,与同一家上市公司签署协议备忘录,预售位于相同地区,总面积达50英亩的州政府地段,交易额高达28亿3140万令吉。槟州首席部长林冠英当时也出席并见证了相关交易的签约仪式。

鉴于槟城州徽在签约仪式背景上清晰可见,且获首长亲临见证,由此推断上述出售地段的行为获得州政府的认可。

随后,有关上市公司便委托了投资银行,通过房地产基金的方式来对相关土地进行融资。

槟州首席部长林冠英于2016年一月出席见证隧道特许经营公司出售价值28亿3140万州政府土地的签约仪式,槟城州徽在北京下清晰可见,照片来自婆罗洲邮报(Borneo Post).

虽然,该公司早在2013年3月便取得槟州未来隧道的特许经营权,但是环评报告(DEIA)至今仍未获批,另外3条道路的动工期也被延后,最快在2018年中期才展开。须知道,这距离公司得标已过了5年。

截至目前,关于隧道的可行性研究和设计细节依然不完整,计划兴建的道路还要等到明年年中才开始施工。槟州政府现在必须回应,为什么他们会允许相关公司,在没有任何一个项目取得最终批文的情况下,在2年半前便预售了将近30亿的州政府地,并且还向买家收钱。
首长林冠英是否出席了上述签署仪式,并且在活动上使用槟城州徽的举动,是否意味着州政府为这桩买卖背书?

允许特许权持有人把自己尚未有资格合法接收,而且价值还高达数十亿令吉的州政府地和土地权卖给私营公司的做法,是否是槟州政府常见的做法?

莫非州政府的当务之急,便是要确保将槟州的地,尽速交到私人发展商的手上?

这是否意味着,不管各项研究结果如何,甚至不管项目推迟多久才动工,这些计划项目都必须被推进?

国阵策略通讯局副主任
司徒忠
2017年7月18日

Sunday, July 16, 2017

槟州政府是否违反竞标准则,把海底隧道工程颁发予实缴资本低于工程局标准1,900倍的承包商?

槟州政府是否违反竞标准则,把海底隧道工程颁发予实缴资本低于工程局标准1,900倍的承包商?

1.公众最近提出质疑,为何槟州三条大道工程比原定计划展延了3年半都仍未动工,槟州政府还是支付了2亿2000万令吉的咨询费给槟城海底隧道报告的特别目的公司(SPV)。

2.大部分的问题都集中在该SPV公司的财务状况是否有能力承包工程。

3. 2013年3月1日,槟州首长林冠英宣布,通过征求建议书的方式最后获颁工程的是某SPV公司。

4. 颁布这项消息后,2013年3月4日,槟州政府发表文告否认该SPV公司实缴资本不足以承包这项庞大的工程,还澄清该公司的实缴资本高达46亿令吉。

5.但是,资料显示SPV公司是在得标前的前9个月,也就是2012年7月5日才成立。在得标和签署合约之时,SPV公司的实缴资本仅有10万令吉。

6.让人担忧的是,该SPV公司在2013年8月底发布的财务报告中,显示该公司仅有6万4672令吉的现金余额,而且面对796万令吉的负净值。该SPV公司的审计报告还表明,他们的审计人员提出了一个强调事项,即存在可能令该公司能否持续经营严重成疑之重大不明朗因素。



7. 1年后,截至2014年8月底,也就是得标后的1年多后,该SPV公司的现金余额仅有67万2130令吉,而且仍然面临负净值。审计师对该公司是否能持续经营下去,持续表示疑虑。


8.  更令人关注的是,拥有获颁工程的联营公司99%股权的母公司,也被揭发是在得标前不到19个月,也就是2011年8月22日才成立。

9. 截至2012年8月,母公司仅有30万令吉的实缴资本,19万9532令吉的现金余额及负储备金。审计师同样在审计报告中强调对该公司的财务状况表示担忧。而这个状况是在该SPV公司得标前7个月。



10.该母公司在接下来的两年,也就是2013年和2014年同样面临亏损,分别仅有25万1000令吉和67万6000令吉的现金余额。截至2013年8月31日,该SPV公司的净股东权益是负790万令吉,而母公司的则有190万令吉。




11. 截至2013年8月31日,SPV公司和母公司的股东权益两者加起来是负600万令吉。这是获槟州政府颁布合约之后5个月的数据。

12. 公共工程局(JKR)准则阐明,有意竞标工程的公司在提呈征求建议书时,需证明本身的财务实力至少是所竞标工程价值的3%,否则该部将淘汰不符合要求的公司。

13. 海底隧道和3条大道的总费用是63亿4000万令吉,那它的3%标准应该是1亿9020万令吉。换句话说,SPV公司10万令吉的实缴资本,比工程局所定下的3%标准低了1,900倍。

14.就算是得标4年后,也就是2017年6月,SPV公司的实缴资本仅有1750万令吉,而母公司仅有1,500万令吉,两者同样低于1亿9020万令吉的标准。这也打脸了槟州政府在2013年3月说SPV公司实缴资本达46亿令吉的说法。

15. 因此,现在最令人担心的是,在2013年3月获授予该项目的公司能否又能力进行工程。

16. 国阵策略通讯局促请槟州政府出示2013年3月颁布工程合约于SPV公司时的评估征求建议书的会议记录及相关遴选承包商过程的文件。

17.槟州政府必须证明在颁发工程予SPV公司和母公司时,没有违反工程部定下的竞标准则。因为审计师都对以上公司的低实缴资本和低现金余额(相较于工程费用)表示疑虑。

国阵策略通讯局副主任
拿督司徒忠

2017年7月15日
(以英文原文为准,华文为翻译版本)

Friday, July 14, 2017

Did the Penang Govt break established procurement guidelines when awarding the tunnel mega-project to a company which auditors raised significant concerns and paid-up capital was 1,900 times below minimum JKR requirement?

Media Statement for immediate release

Did the Penang Govt break established procurement guidelines when awarding the tunnel mega-project to a company which auditors raised significant concerns and paid-up capital was 1,900 times below minimum JKR requirement?

1. Public concerns were recently raised that the start of construction for the 3 roads project in Penang is at least 3 1/2 years behind schedule - despite the Penang Govt having already paid an excessive RM220mil in consulting fees to the Penang Tunnel Special Purpose Vehicle (SPV) company for reports.

2. Much of these concerns center on the financial capability of the SPV company to deliver the project.

3. The SPV was announced as the winner of the project via a Request for Proposal by the Penang Chief Minister Lim Guan Eng on 1st March 2013.

4. At that time of award, the Penang Govt had issued a statement on 4th March 2013, denying that the SPV was under-capitalized to deliver such a mega-project and claimed that the SPV had a collective  paid-up capital of RM4.6 billion.

5. However, checks showed that the SPV company was only incorporated on 5th July 2012 - 9 months before being awarded. At the time of award in March 2013 and contract signing, the SPV company only had a paid-up capital of RM100,000.

6. More worrying is that as at its financial year end of Aug 2013, the SPV company only had cash balances of RM64,672 and had a negative net-worth of RM7.96mil.  The SPV's audited statement also showed that their auditors had raised an emphasis of matter that there is a material uncertainty which may cast significant doubt that the company can continue to operate as a going concern.

Tunnel SPV company as at Aug 2013 had negative reserves and emphasis of matter
           .
Balance sheet of SPV company as at 31st Aug 2013 - 5 months after they were announced as winner of the mega-project

7. One year later as at end of Aug 2014 - or more than a year after being awarded, the SPV had cash balances of only RM672,130 and still showed a negative net worth.

For the financial year 2014, their auditors continue to express significant doubt that the company can continue to operate as a going concern.
     
Add caption
8.  Of more concern is that the parent company (PARENTCO) itself which owns 99% of the Tunnel Company was also found to be incorporated in 22nd August 2011 - less than 19 months before its subsidiary was announced to be awarded to the SPV.

9. As at Aug 2012, the PARENTCO had paid up capital of only RM300,000, a cash balance of RM199,532 and had negative reserves. Their auditors also raised a similar Emphasis of Matter showing concerns on its financial viability on August 2012 - just 7 months before the SPV company was awarded the project in March 2013.



10. The PARENTCO continued to register losses for the next two financial years 2013 and 2014 and had cash balances of RM251,000 and RM676,000 respectively and as at 31st August 2013, the SPV had net share holders equity of negative RM7.9mil while the PARENTCO had positive RM1.9mil.

 
Balance sheet of Parent company which owns 99% of the shares of SPV vehicle - 6 months BEFORE the SPV was awarded the mega project

Balance sheet of Parent company which owns 99% of the shares of SPV vehicle - 6 months AFTER the SPV was awarded the mega project

11. Added together, the share-holders equity of both the SPV and the PARENTCO had a equity of negative RM6mil as at 31st August 2013 - 5 months after the project was awarded by the Penang Govt.

12. When doing a financial evaluation for a Request for Proposal (RFP),  the Jabatan Kerja Raya (JKR) requirement is that the bidder must show financial strength of at least 3% of the contract value or the bidder would fail JKR's standard evaluation be disqualified.

13. In the case of the Penang Tunnel and 3 main roads project which cost RM6.34 billion, this 3% would be RM190.2mil.

This means that the paid-up capital of the SPV of RM100,000 at the time of award was close to 190 times below the JKR's minimum 3% requirement.

14. Even as at June 2017 - more than four years after the award of the project, the paid-up capital for the SPV company is only RM17.5mil while the PARENTCO is at RM15mil - both of which are still below the RM190.2mil requirement and way below the RM4.6 billion paid up capital as claimed by the Penang State Government on 4th March 2013.

15. Thus, serious concerns are now raised if the awarded company had the financial capability or had met the financial strength test to undertake the mega-project at the point of project award in March 2013.

16. The BNSC team calls on the Penang Government to release the minutes of the RFP evaluation meetings and the related selection papers which led to the decision to award the project to the SPV in March 2013.

17.  The Penang Government needs to prove that it did not break procurement guidelines when awarding the mega-project to the relatively new SPV and parent companies which auditors had expressed significant doubts on, had low cash balances and low paid-up capital in relation to the project size.

Datuk Eric See-To,
Deputy Director,
Barisan Nasional Strategic Communications

15 July 2017
-----------

KENYATAAN MEDIA UNTUK SIARAN SEGERA

Adakah Kerajaan Pulau Pinang melanggar garis panduan perolehan ketika menganugerahkan projek mega terowong kepada sebuah syarikat di mana pihak audit mengutarakan kebimbangan, syarikat itu mempunyai modal berbayar 1,900 kali di bawah paras minimum sebagaimana keperluan JKR?

1. Kebimbangan masyarakat diutarakan baru-baru ini di mana pembinaan tiga lebuhraya di Pulau Pinang tertangguh selama 3 ½ tahun dari dijadualkan, malah Kerajaan Pulau Pinang sudahpun membayar satu jumlah yang banyak iaitu RM220 juta sebagai fi perundingan kepada syarikat tujuan khas (SPV) bagi Terowong Pulau Pinang hanya untuk menyediakan laporan.

2. Kebimbangan ini tertumpu kepada kemampuan kewangan syarikat SPV berkenaan untuk menyempurnakan projek ini.

3. Perlantikan syarikat SPV ini diumumkan sebagai pemenang projek ini melalui proses Permohonan Untuk Cadangan (RFP) oleh Ketua Menteri Pulau Pinang, Lim Guan Eng pada 1 Mac 2013.

4. Selepas dianugerahkan projek itu, Kerajaan Pulau Pinang turut mengeluarkan kenyataan pada 4 Mac 2013, menafikan syarikat SPV itu tidak mempunyai modal mencukupi untuk menyempurnakan sebuah projek mega dan mendakwa syarikat SPV itu memiliki modal berbayar secara kolektif berjumlah RM4.6 bilion.

5. Bagaimanapun, selepas disemak, syarikat SPV itu hanya diperbadankan pada 5 Julai 2012, atau 9 bulan sebelum dianugerahkan projek mega itu. Ketika dianugerahkan projek itu dan menandatanganinya pada Mac 2013, syarikat SPV itu hanya memiliki modal berbayar RM100,000.

6. Apa yang lebih membimbangkan, di akhir tahun kewangan syarikat itu pada Ogos 2013, syarikat SPV ini hanya mempunyai baki tunai sebanyak RM64,672 dan berada dalam keadaan negatif bagi nilai bersihnya sebanyak RM7.96 juta. Laporan kewangan diaudit syarikat SPV itu turut menunjukkan pihak audit mereka memberi penekanan dan kebimbangan mereka terhadap ketidakpastian yang mungkin menimbulkan keraguan yang ketara terhadap kemampuan syarikat itu meneruskan operasi.

7. Setahun kemudian iaitu pada penghujung tahun kewangan Ogos 2014, atau selepas setahun dianugerahkan projek mega itu, syarikat SPV ini mengumpul baki tunai hanya RM672,130 dan masih merekodkan nilai bersih negatif.

(Nilai bersih menunjukkan baki jumlah wang yang dimiliki oleh pemilik perniagaan sekiranya semua aset dijual dan semua liabiliti dibayar pada tarikh kunci kira-kira. Nilai bersih diperolehi dengan “jumlah aset tolak jumlah liabiliti”. Maksudnya, nilai bersih ialah wang sendiri yang dilaburkan oleh pemilik dalam perniagaan tersebut, dan nilai itu dicatatkan sebagai liabiliti kerana ia merupakan tuntutan pemilik terhadap perniagaan tersebut).

Bagi tahun kewangan 2014, pihak audit syarikat itu masih lagi menyatakan kebimbangan terhadap kemampuan syarikat itu untuk meneruskan operasi.

8. Menambahkan kebimbangan ialah syarikat induk kepada SPV ini yang memiliki 99 peratus saham dalam syarikat itu didapati hanya diperbadankan pada 22 Ogos 2011, iaitu kurang 19 bulan sebelum anak syarikatnya itu diumumkan mendapat projek mega ini.

9. Sehingga Ogos 2012, syarikat induk itu memiliki modal berbayar hanya RM300,000; baki tunai RM199,532 dan negatif pada rizab syarikat. Pihak audit mereka turut melahirkan kebimbangan terhadap daya maju kewangan syarikat itu pada Ogos 2012, iaitu 7 bulan sebelum anak syarikat SPV dianugerahkan projek terowong pada Mac 2013.

10. Syarikat induk itu berterusan merekodkan kerugian pada dua tahun kewangan 2013 serta 2014 dan hanya memiliki baki tunai masing-masing berjumlah RM251,000 dan RM676,000. Pada 31 Ogos 2013, pegangan ekuiti bersih saham syarikat SPV itu menunjukkan negatif RM7.9 juta manakala syarikat induk merekodkan positif RM1.9 juta.

11. Dijumlah bersama, ekuiti pemegang saham bagi kedua-dua syarikat SPV dan syarikat induk itu mempunyai ekuiti negatif RM6 juta setakat 31 Ogos 2013, iaitu 5 bulan selepas projek mega itu dianugerahkan oleh Kerajaan Pulau Pinang.

12. Apabila melakukan penilaian kewangan bagi RFP, Jabatan Kerja Raya menetapkan pembida perlu menunjukkan kekukuhan kewangan sekurang-kurangnya 3 peratus dari nilai kontrak atau pembida terbabit akan gagal dalam penilaian standard JKR sekaligus tidak layak.

13. Merujuk kepada projek 3 lebuhraya dan Terowong Pulau Pinang yang menelan belanja RM6.34 bilion, jumlah 3 peratus itu adalah RM190.2 juta.

Ini bermakna, modal berbayar syarikat SPV itu sebanyak RM100,000 ketika dianugerahkan projek itu adalah 190 kali ganda di bawah keperluan ditetapkan JKR.

14. Malah sehingga Jun 2017, iaitu empat tahun selepas dianugerahkan projek mega itu, modal berbayar syarikat SPV itu hanya RM17.5 juta manakala modal berbayar syarikat induk adalah RM15 juta sahaja, dan biarpun dijumlahkan bersama, ia masih di bawah RM190.2 juta yang ditetapkan serta tidak menepati apa yang didakwa Kerajaan Pulau Pinang pada 4 Mac 2013 bahawa syarikat berkenaan mempunyai modal berbayar sebanyak RM4.6 bilion.

15. Sehubungan itu, ini adalah satu kebimbangan yang serius apakah syarikat menerima projek ini mempunyai keupayaan kewangan atau mampu melepasi ujian kekukuhan kewangan untuk menyempurnakan projek mega itu ketika dianugerahkan pada Mac 2013.

16. BNSC menggesa Kerajaan Pulau Pinang untuk menyiarkan minit mesyuarat penilaian RFP dan kesemua dokumen berkaitan yang membawa kepada keputusan untuk menganugerahkan projek mega itu kepada syarikat SPV berkenaan pada Mac 2013.

17. Ia adalah bagi membuktikan Kerajaan Pulau Pinang tidak melanggar sebarang garis panduan perolehan ketika menganugerahkan projek mega itu kepada sebuah syarikat SPV dan syarikat induk baharu di mana pihak audit mereka sendiri turut melahirkan keraguan terhadap keupayaan kedua syarikat berkenaan, terutama pada baki tunai yang rendah dan modal berbayar yang rendah berbanding saiz projek yang diterima.

Datuk Eric See-To,
Timbalan Pengarah
Komunikasi Strategik Barisan Nasional

15 Julai 2017