Thursday, July 20, 2017

Why Tunnel SPV condo project approved in 8 days but state affordable housing takes 223 days?

(Malay and Chinese versions below)

BNSC PRESS STATEMENT FOR IMMEDIATE RELEASE

Why Tunnel SPV condo project approved in 8 days but state affordable housing takes 223 days?

1. The RM209mil payment to the Penang Tunnel Special Purpose Vehicle (SPV) company for the consultancy studies for the 3 roads consist of two plots of state land.

2. The first payment was a plot of seaside state land valued at RM135mil and was transferred to the SPV on 17th February 2015.

3. The SPV then went into a joint-venture with a listed company to develop this land on a 60-40 basis with the SPV holding a 40% interest. The Joint venture (JV) is for the development of a luxury condominium project comprising of two blocks of 40 storey buildings totaling 572 condo units where each unit is priced at RM1,200psf and above.

The gross development value of this condo project has been reported to be RM800 million.

4. The JV then applied to the Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) for planning permission on 9th March 2015. The planning division of MBPP then gave its approval within 8 days even though it's standard approval period (Piagam) is 108 days.


5. It was calculated that the approval given had also raised the development density to 156 units per acre from the 30 units per acre limit that had previously been in effect in that area several years ago.

6. Checks at the luxury condo project site showed that construction has already started - despite none of the 3 highways having started construction - a delay of at least 3 1/2 years.


7. The condo project is now facing some delays as more than a 100 residents in the area had complained that the MBPP is wrong in approving such a high density project in that residential area.

The residents had managed to get a stay order from the Penang State Appeals Board who had ruled in their favour.

8. However, in a shock move the MBPP then appealed on behalf of the developers against their own Penang State Appeals board. The MBPP lost the appeal in April 2016 and had to pay costs to the appeals board and the residents.

It was an embarrassing situation where the state government via the MBPP had appealed on behalf of a developer against the state government's own appeal board and lost. Hence the state government had to pay the state government for costs.

9. Further checks show that even the Penang State Government's one and only affordable housing project on the island at SP Chelliah took 223 days to get approval from MBPP compared to 8 days for the Tunnel SPV's luxury condo development.
 

10. Other checks show that a Federal Government agency affordable housing project took 516 days to obtain planning permission approval from the planning division of MBPP- as opposed to 8 days for the luxury condo project of the Tunnel SPV company and 223 days for the Penang Govt's own affordable housing project.



11. Questions are now raised if the Penang Tunnel SPV company had been given special treatment in the super-fast approval of the luxury condo project - especially when compared to affordable housing projects.

12. Did the Penang Government increase the value of the land to the Tunnel SPV company by increasing the development density by almost 5 fold?

The higher the density approved, the more valuable is the land.

13. Is it the normal practice of the Penang State Government to appeal on behalf of a developer against its own State Appeals Board or was this a one-off event - hence indicating special treatment.

Datuk Eric See-To Choong,
Deputy Director,
Barisan Nasional Strategic Communications.

21 July 2017
--------

KENYATAAN MEDIA BNSC UNTUK SIARAN SEGERA

Mengapa projek kondominium mewah syarikat SPV diluluskan dalam tempoh 8 hari namun rumah mampu milik kerajaan Pulau Pinang mengambil masa 223 hari untuk diluluskan?

1. Bayaran RM209 juta kepada Syarikat Tujuan Khas (SPV) bagi projek Terowong Bawah Laut Pulau Pinang adalah bagi fi konsultansi kajian untuk tiga lebuhraya melibatkan dua bidang tanah kerajaan negeri.

2. Bayaran pertama adalah sebidang tanah terletak di pinggir laut milik kerajaan negeri dinilai pada harga RM135 juta dan dipindahmilik kepada syarikat SPV pada 17 Februari 2015.

3. Syarikat SPV ini kemudian menjalin usahasama dengan sebuah syarikat disenarai awam bagi memajukan tanah itu pada pertimbangan 60-40, di mana syarikat SPV itu memegang kepentingan 40 peratus. Usahasama (JV) itu adalah bagi membangunkan projek kondominium mewah mencakupi dua blok bangunan 40 tingkat melibatkan 572 unit kondominium dan setiap unit berharga RM1,200 ke atas bagi setiap kaki persegi.

Nilai pembangunan kasar (GDV) projek kondominium dilaporkan adalah RM800 juta.

4. Usahasama ini kemudian membuat permohonan kepada Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) bagi kebenaran merancang pada 9 Mac 2015. Bahagian perancangan MPBB kemudian memberi kelulusan dalam tempoh 8 hari meskipun piagam kelulusan pihak berkuasa tempatan itu adalah 108 hari.

5. Kebenaran itu turut mencakupi peningkatan pembangunan di projek itu daripada had 30 unit setiap ekar kepada 156 unit setiap ekar yang dikuatkuasakan di kawasan itu.

6. Semakan di tapak kondominium mewah itu mendapati pembinaan sudah bermula, meskipun tiada satu pun dari 3 lebuhraya sudah dimulakan pembinaannya dan sudah tertangguh selama 3 ½ tahun.

7. Projek kondominium mewah itu kini mengalami kelewatan di mana 100 penduduk di kawasan itu telah membuat bantahan terhadap keputusan MBPP meluluskan projek dengan kepadatan yang tinggi di kawasan perumahan.

Penduduk berjaya memperolehi perintah penangguhan dari Lembaga Rayuan Pulau Pinang yang memihak kepada penduduk.

8. Bagaimanapun, dalam satu tindakan yang mengejutkan, MBPP telah membuat rayuan bagi pihak pemaju di Lembaga Rayuan Pulau Pinang. MBPP kalah dalam rayuan itu pada April 2016 dan terpaksa membayar kos kepada lembaga berkenaan dan penduduk.

Adalah satu keadaan yang mengaibkan apabila kerajaan negeri melalui MBPP membuat rayuan bagi pihak pemaju terhadap perintah dikeluarkan oleh lembaga rayuan kerajaan negeri sendiri dan kalah. Berikutan itu, kerajaan negeri terpaksa membayar kos kepada kerajaan negeri sendiri.

9. Semakan lanjut menunjukkan satu-satunya projek perumahan mampu milik Kerajaan Pulau Pinang di pulau berkenaan di SP Chelliah mengambil masa 223 hari bagi mendapatkan kelulusan dari MBPP berbanding hanya 8 hari bagi projek pembangunan kondominium mewah syarikat SPV.

10. Semakan selanjutnya pula menunjukkan projek perumahan mampu milik Kerajaan Persekutuan mengambil masa 516 hari untuk memperolehi kelulusan kebenaran merancang dari bahagian perancang MBPP, berbanding hanya 8 hari bagi projek kondominium mewah syarikat SPV Terowong Pulau Pinang dan 223 hari bagi projek perumahan mampu milik Kerajaan Pulau Pinang sendiri.

11. Persoalan kini timbul, adakah syarikat SPV Terowong ini diberikan layanan istimewa kerana berjaya memperolehi kelulusan sangat pantas bagi projek kondominium mewah, terutama jika dibandingkan dengan projek perumahan mampu milik.

12. Adakah Kerajaan Pulau Pinang turut meningkatkan nilai tanah itu untuk syarikat SPV ini dengan menambah kepadatan pembangunan sebanyak 5 kali ganda?

Dengan peningkatan kepadatan yang tinggi, ia turut membuatkan nilai tanah melonjak.

13. Adakah ini satu amalan lazim bagi Kerajaan Pulau Pinang untuk merayu bagi pihak pemaju terhadap Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang di bawah kerajaan negeri sendiri atau ia hanya berlaku sekali, sekaligus memberi gambaran kepada layanan istimewa?


Datuk Eric See-To Choong,
Timbalan Pengarah,
Komunikasi Strategik Barisan Nasional

21 Julai 2017

-----------
国阵策略通讯局副主任拿督司徒忠文告

为什么隧道的特许经营公司的公寓项目在短短的8天内就取获批准,但州内可负担房屋却需223天批准呢?

1.槟州政府用2 块土地来支付2亿900万令吉的研究报告费用给槟州海底隧道的特许经营公司。

2.首项付款是用一块价值1亿3500万令吉州政府的沿海土地来支付的,并于2015年2月17日将土地转让给隧道的特许经营公司。

3. 隧道的特许经营公司随后与上市公司以60/40的比例合资发展这块土地,隧道的特许经营公司持有40%的股权。而成立这家合资公司的目的是为了发展两座40层楼高,共572个单位的豪华公寓项目。该项目每单位价格约每平方英尺1,200令吉或以上。
据报,这个公寓项目的总体发展价值达到8亿令吉。

4.该合资公司于2015年3月9日向槟岛市政局提出规划许可申请。槟岛市政局发展规划部仅用了8天时间便批准这项规划许可申请,而该部的标准批准期(Piagam)1为108天。

5.槟岛市政局的这项批准也将发展密度从旧有的每英亩30个单位提高至156个单位。

6.查看豪华公寓项目场地后发现,该项目已经开始施工,可是三条公路的动工期却延误了至少3年半,至今都还未开始施工。

7.有关公寓项目如今面临拖延问题,因为该地区有100多位居民投诉,指槟岛市政局在该宅区批准这类高密度的项目是错误的。

居民已经获得槟州上诉局发出,对居民有利的停工令。

8.然而,槟岛市政局竟然代表发展商提出上诉,挑战本身的槟州上诉局,这个做法实在令人咋舌。 槟岛市政局的上诉在2016年4月被判败诉,并且必须偿付给上诉局及居民。
这是很尴尬的处境,州政府通过槟岛市政局代表发展商提出上诉,挑战州政府本身的上诉庭,而且还输了,州政府也因此必须偿付费用。

9.在更进一步的检查后发现,即使是槟州政府本身在槟岛唯一的SP齐来也路(SP Chelliah)可负担房屋发展计划,槟岛市政局也用了223天才批准,而隧道特许经营公司的豪华公寓项目在短短的8天内就获得批准了。

10.另外,联邦政府机构的可负担房屋计划的规划许可申请更是花了516天才获得槟岛市政局规划部的批准,这与隧道特许经营公司的豪华公寓项目的8天及槟城政府的可负担房屋项目的223天,形成了强烈对比。

11.现在问题是,槟城隧道的特许经营公司是否享有特别待遇,其豪华公寓项目可享“超快”速度批准,特别是与可负担房屋项目的批准速度比较起来差异很大。

12.槟城政府是否有通过增加约5倍的发展密度来为隧道的特许经营公司提高其土地价值?
发展密度越高,土地的价值也会相对的提高。

13.代表发展商上诉,挑战本身的上诉局是槟州政府惯常做法吗?或纯粹是一次性事件?如果只是一次性事件,那岂不是表示该公司获得特殊待遇了吗?

国阵策略通讯局副主任,
拿督司徒忠

2017年7月21日


1 comment:

  1. You say 8 days means 8 days meh Mr Spin Doc

    ReplyDelete